夫妻一方擅自卖房，合同目的不能实现

2021年9月，马某某与张某签订《房屋买卖合同》，合同约定：马某某购买张某和王某夫妇的房屋，房屋总价为53万元；马某某先付购房首付款38万元，让张某夫妇还清欠银行的房贷，双方办理过户手续后再由马某某一次性付清尾款15万元；如张某夫妇违约，则必须退回已付购房款并赔付购房总额的30%违约金。甲方处签名及捺印均为张某一人所为。

合同签订当天，马某某依约向张某支付了购房首付款，但张某拒绝还清银行房贷义务，导致房屋无法办理过户手续。马某某遂将张某、王某夫妻二人一并起诉至法院，请求：解除双方签订的案涉合同，二被告共同退回购房首付款38万元并支付违约金15.9万元。

    案情分析

根据民法典第三百一十一条的规定，购房者善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，才能取得该房屋的所有权。

本案中，张某擅自将夫妻共有房产出售，显属无权处分行为，但买方属于善意购买且支付了合理价格，因此案涉合同有效，案涉合同为原告马某某与被告张某二人的真实意思表示，该合同对其二人具有法律约束力。

王某未在案涉合同上签名及捺印，且原告也没有提交证据证实王某知情并收到或使用了其支付的购房首付款，因此，案涉合同对王某没有法律约束力。虽然案涉《房屋买卖合同》有效，但只在卖方（丈夫）和买方之间有约束力，且合同双方也只是债权行为，原告并不能以此强制要求未签订合同的妻子一起办理产权过户登记手续，如此一来，原告签订《房屋买卖合同》的合同目的显然是无法实现的。合同无法履行。

 判决

法院判决解除原告李某某与被告张某签订的案涉合同，李某偿还原告购房首付款38万元及违约金15.9万元。

  法务提醒

购房人应注意审查房屋权属情况。夫妻共有房产，卖方存在特殊的身份关系，买房人在交易过程中很容易忽视对卖方交易资格的谨慎审查。如发现是夫妻共有房产时，签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，规避由此引发的交易风险。