来自最高法院判例，抵押权人对土地享有的抵押权不及于土地上的房屋。

案情

2013年4月17日，方正信托公司（2017年5月24日更名为国通公司）与三门湾公司签订《信托贷款合同》，约定方正信托公司向三门湾公司发放信托贷款，贷款本金1亿元。同日，双方签订《抵押合同》，约定三门湾公司以其所有的案涉地块的土地使用权为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

因三门湾公司未依约偿还借款本息，方正信托公司提起仲裁。2015年7月3日，仲裁委作出仲裁裁决，裁决方正信托公司对三门湾公司名下案涉土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权。2015年7月23日，方正信托公司向一审法院申请强制执行该仲裁裁决，该院立案执行。执行中，该院查封了抵押地块土地使用权。方正信托公司出具证明，同意三门湾公司在涉案抵押地块上开发的锦绣三门商品房预售；后三门湾公司取得《商品房预售许可证》，对锦绣三门小区商品房进行公开销售。章某某等六人与三门湾公司分别签订商品房买卖合同，并陆续占有使用房屋。章某某等六人在内的344套房屋买受人申请解除对该土地使用权的查封，该院裁定解除对该土地使用权的查封。方正信托公司提出书面执行异议。一审院于2017年8月23日作出裁定，驳回方正信托公司的异议申请。国通公司遂提起本案诉讼。

2020年9月18日，人民法院受理三门湾公司破产重整，并于25日指定了破产管理人。

一审诉讼请求

国通公司的诉讼请求：继续查封并执行案涉共17套房屋及其对应的土地使用权。

法律分析

再审法院认为：

1.国通公司对案涉土地使用权享有抵押权；当事人放弃权利必须明示或有合同约定，而不能推定。国通公司同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭。

2.国通公司对案涉房屋不享有抵押权，对房屋所得价款不享有优先受偿权。

依据《物权法》第二百条（现为《民法典》第四百一十七条）规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。

案涉房屋建设于国通公司享有抵押权的土地上，但并无生效法律文书确认其对案涉房屋亦享有抵押权。鉴于房地一体原则，国通公司可以就案涉土地使用权及地上房屋一并处理后，对案涉土地所得价款享有优先受偿权，但对案涉房屋所得价款并不享有优先受偿权。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

3. 国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，对案涉房屋变卖、拍卖所得价款不享有优先受偿权；其无权申请对案涉房屋强制执行并主张优先受偿权。对原告提出的继续查封并执行案涉共17套房屋的诉讼请求人民法院不予支持。

二，三门湾公司进入破产重整程序后，本案执行异议之诉是否应当中止审理

1.依据《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定:“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”。

再审时，三门湾公司破产管理人亦派员应诉，故已经进行的诉讼应当继续审理。最高院未中止审理并作出判决，于法有据。

2.国通公司要求人民法院执行案涉共17套房屋及其对应的土地使用权是否成立

依据《企业破产法》第十九条规定:“人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止”。

因人民法院已经受理了案外人对三门湾公司的破产重整申请,该公司已进入破产程序。根据前述规定，针对三门湾公司的强制执行程序应全部中止,案涉房屋也应解除保全并中止执行。国通公司要求人民法院执行案涉共17套房屋及其对应的土地使用权之诉求明显不符合前述规定。

3.国通公司应通过破产程序实现自己合法权益。

《企业破产法》第九十二条第一款规定：“ 经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”。

第九十三条第一款规定：“债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产”。（1）若三门湾公司重整计划经批准并能够执行,国通公司的利益将通过重整计划得以实现；（2）若三门湾公司重整计划未获批准，或者虽获批准但未能执行，国通公司的债权将通过破产财产分配方案得以实现。综上，在三门湾公司进入破产程序后，国通公司的合法权益应通过破产程序实现，其提出继续查封并执行案涉共17套房屋的诉讼请求不符合法律规定。

最高院再审判决：

撤销一审、二审判决；驳回国通公司的诉讼请求。

【裁判要旨】

1.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

2.债务人进入破产程序后，有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。享有抵押权的债权人合法权益应通过破产程序实现。